買房vs.租房

不知你的感覺如何，我現在越來越感到在美國擁有一個房子，維護它和院落，每年繳納保險和物業稅是個負擔。(當然，我也不喜歡住那種有好幾層樓、長走廊的公寓樓。)

本文轉發紐約時報房地產專欄兩年前的一篇報導：In This Country, Most People Rent for Life。

瑞士的Philip Skiba在金融行業做分析師。如果是在其它國家，薪資高可能會毫不猶豫地買房，但他住在蘇黎士郊外的一個小鎮上，即使是「丑房子」也能賣到幾百萬美元。

去年，他家附近一棟簡單的米色灰泥房屋掛牌出售。價格為750萬瑞士法郎，相當於約$830萬USD。41歲的Skiba第一反應就是感到荒謬。他和女朋友決定合租一套公寓。幾周後，那棟房子賣掉了。如今在瑞士買房的現實是：在蘇黎士附近的任何地方，想要購買一套獨戶住宅太奢侈了。他說：「兩個孩子，一棟房子，一個花園，兩輛車--我所認識的人都沒有這些。」

瑞士的900萬居民是地球上最富有的群體之一，他們大多租房住--越來越多的城市白領發現自己被擋在房地產市場之外。根據Wüest Partner研究公司的數據，蘇黎士一套單間公寓的平均價格是$110萬美元。若看每平方英尺價格，蘇黎士的房價比巴黎高出80%。

在加州、紐約和倫敦等沿海地區的年輕人看不到買房之路的同時，瑞士讓世界瞥見了一個後所有權社會--只有大約36%的瑞士人擁有自己的住房或公寓，在西方國家中是比例最低的--歐盟和美國平均來說分別是70%和67%。雖然許多瑞士年輕人說，他們一輩子租房也不錯，是避免了買房的麻煩和負擔等等，但他們也承認，別無選擇並不好。

36歲的Andreas Weber在蘇黎士工作。他說：「我想大多數瑞士人仍然夢想擁有一棟帶花園的獨棟住宅，而這已經不可能了。」Weber先生是抵押貸款經紀公司Corefinanz的總經理，但他自己也是租房，住在距蘇黎士市中心半小時火車車程的公寓裡。他在談到自己買房時說：「我還不行。」。瑞士首次購房者的平均年齡是48歲，比鄰國法國大了15歲。

在美國和許多其它國家，政府鼓勵人買房。擁有住房甚至被視為一種成人儀式。而在瑞士，70%的地形是山脈，可建造土地有限、房地產昂貴早已是世世代代的現實，一輩子租房並不被認為是個人的失敗或制度的缺點。

專門研究城市問題的心理學家Christian Hilber說：「我知道很多人根本不想買房，他們不重視擁有房屋，認為這理想已經過時了。」人們在這方面不會論斷別人，也沒有人來告訴他們藉買房來積累財富是多麼重要。Hilber來自瑞士北部城市Basel，在倫敦經濟學院專門研究房地產。他說：「大多數人都租房住，一點也不會感到丟臉。就算有人說起這個話題，反應也是問為何需要擁有自己的房子。」

瑞士自第二次世界大戰結束以來，一直是租客占多數的國家。從某些方面看，這對國家很有好處。2008年，大批的高利貸和房貸違約使美國陷入衰退，瑞士經濟幾乎未受影響--瑞士金融當局要求對借貸人進行嚴格審查，「次貸」從未出現--大多數人不借貸買房。

瑞士的全國調查顯示，近幾十年來，擁有房屋的瑞士人財務狀況比較好。瑞士30多歲的房主的凈資產中位數是同齡租房者的6倍，而且隨著年齡的增長，這個差距只會擴大。瑞士洛桑社會科學研究基金會的Ursina Kuhn進行一項研究，發現瑞士70多歲的房主比同齡租房者富裕11倍。她說，問題在於「你需要財富來獲得更多的財富。

日內瓦大學Martin Hoesli教授研究瑞士人的房屋所有問題幾十年。他說，儘管從長遠來看，從數學角度來看，買房比較有利，但許多瑞士人還是拿不出首付。按照法律規定，首付至少是房價的20%，還要加上4%的轉讓成本。根據Wüest Partner公司的數據，目前瑞士房屋的平均價格在$140萬美元，那麼最低首付就是$33.6萬美元。

許多瑞士人依靠不斷重新續貸來買房。瑞士以奢侈腕錶、精緻巧克力和終身抵押貸款聞名，有些貸款到死還未還清。從納稅的角度看這是有利的，因為抵押貸款利息可以抵稅。這種貸款還讓瑞士銀行業獲得大量業務。