加州住房為何這麼貴？

加州甚麼都好--宜人的氣候、陽光明媚的海灘、好萊塢和雄偉的金門大橋等等--就是住房太貴了。

昂貴的住房幾乎影響到全州人民生活的方方面面。它決定人們能夠在哪裡生活、不能在哪裡生活、和誰一起生活、孩子可以在哪裡長大、在哪裡上學、人們可以在哪裡工作、以及每天的通勤時間有多長。

住房是加州一些最緊迫危機(如無家可歸和貧困)的根源，我們面臨的大多數挑戰都因便宜住房相對稀缺而變得更嚴重。昂貴的城市迫使更多人通勤上班，這意味著更多的駕駛、交通和溫室氣體排放。

這種情況到底是怎麼形成的？以改善加州民主體制為使命的獨立媒體CalMatters常常發表一些記者的調查報告。我在這裡把他們對加州住房問題的介紹記在這裡。

1960年代末，典型的加州房價值是一般家庭年收入的四倍多，如今的房價值已達到十一倍以上。加州住房成本與全國平均數目擴大，根據2022年人口普查數據，加州房屋中位數價格幾乎比全國高出2.5倍。改變利率也沒有甚麼幫助：新冠大流行期間，美聯儲壓低借貸成本，結果更多的潛在買家進入房市，加州待售房屋短缺，價格上漲了；2022年利率提高，本來就供不應求的房屋更少人想賣，價格又上漲了。

結果，加州人住在自己購買房屋中的比例很低，全國倒數第二。而且你若比較加州的白人和黑人，非拉丁裔白人擁有自己房屋的比率是黑人的兩倍，也就是說，黑人(和拉丁裔)比較多地擠在一起住，也比較容易被房東驅逐。不少人攢了些錢，但還是買不起，只好租房，這就把租金推高了。

全國房租最昂貴的十大城市，其中五個在加州。鑒於房租高，公司願意支付高一些的薪水，但薪資上漲往往跟不上房租上漲。目前超過一半的租客感到負擔很重，因為他們拿出超過30%的月薪支付房租。你如果拿出月薪的一半以上支付房租，就叫做「租房負擔沉重」--加州有將近三分之一的人口感到租房負擔沉重。家庭收入越低，情況越嚴重，而有色人種的情形比白人差。

再說說無住房人口不斷增加的問題。準確數目很難追蹤，但根據每年彙編的州政府緊急過渡住房服務數據，一年中任何時候，都有低收入家庭或個人需要求助，人數越來越多，其家庭收入也越來越高--2024年的數字還沒有出來，2023年加州有30多萬人求助，其中11萬多是全家大小一起--比2017年翻了一倍！

失去住房的原因各式各樣：忽然失業、精神疾患發作、吸毒嚴重、變成家暴受害人等等。沒有證據顯示加州出現這些社會弊病的機率高於其它州，調查結果表明，加州無家人口問題比其他州嚴重的主要原因是缺乏經濟適用房。其它州也一樣，當地租金越高，無家人口越多。

加州的住房供不應求。幾十年來，需要的房屋數量與已經建造的房屋數量差距越來越大。過去十年來，加州人口基本持平，這個差距開始縮小，但非常非常慢。在新冠疫情爆發後，加州經歷了適度的建設熱潮。截至2024年，加州人均住房數量比1991年以來任何時候都多，每萬人口達到3,789套住房。但實際情況恐怕沒有這麼好，因為每套住房單元居住的人口越來越下降了。

紐森州長曾定下目標，在2030年之前蓋造250萬套住房，相當於每年建造31萬多套，加州遠遠達不到這目標，而且恐怕不需要那麼多。

蓋造速度緩慢的部分原因可以歸結為住房開發的成本變高。根據加州大學柏克萊分校的一份住房創新報告，從2010年至2020年，加州建造多戶住宅的成本飆升了大約25%。根據加州消費指數，這幾年的主要都市建設成本每年增長9%以上。

平均而言，2018年加州每平方英尺的建築成本比十年前高出$44美元。數據表明，灣區的建築成本每平方英尺上漲了$81美元。而建造經濟適用房的成本比市價房屋還貴。為甚麼會這樣？土地成本、許可證延遲、借貸成本、各種當地收費、和訴訟威脅等都加在一起了。

有補貼的住房一般都領取到政府資金，所以必須遵守更高的招標、薪資、環境和公共設施要求。但其中特別大的問題是材料價格上漲和勞動力相對短缺。儘管2009年至2023年間獲準建造的單元數量激增230%，但工人數量只增加了45%。專家說建築工人短缺的原因是嚴格的移民法、整體勞動力市場趨緊、並且建造民居無法與薪酬較高的商業建築競爭。

建築成本只是問題的一部分。在加州的大多數主要城市地區，獨棟住宅的價格大多與地皮價格掛鉤。開發商會優先考慮高端項目，因為即使是最便宜的預製單元，也會有高昂的固定成本。土地昂貴的原因除了供應不足，還有越是依山傍水和令人嚮往，就越昂貴。

在全美最受地理限制的15個大都會中，有7個位於加州令人垂涎而非常昂貴的海岸線。許多這種地方還對施工地點、時間、方式和數量設定了額外的限制，這一切都使住房更難以滿足需求。

現在看看加州居民反對蓋造新房屋的問題。年輕的購屋者、附近的企業、新搬來的人、還有開發商都很歡迎蓋造新屋，然而在社區已居住多年的人往往會擔心，新的開發會降低他們自己物業的價值嗎？或導致租金上漲嗎？還有些人不願意建築工地在附近，或不願意看到自己的菜園被新公寓大樓的陰影遮蔭。

幾十年來，加州的土地使用都是嚴格的地方性規劃，反對改革的人有充分的機會來拖延、阻礙或縮減擴建規模。阻礙的工具包括分區用地的限制(zoning)、冗長的項目設計審查、加州環境法案、停車和其他便利設施要求、以及障礙重重的審批流程。在加州的可開發空間最稀缺的地方，你會發現這類限制額外多。

這些對環境、交通擁擠、高檔化蔓延的擔憂，或希望維護社區「特色」的擔憂，稱為「別在我家後院」主義(NIMBY)。無論NIMBY的最終目標是什麼，它讓加州的開發門檻更高，以至於許多城市新增住房的速度無法跟上人口或就業增長的速度--這難免意味著上漲的房價。

從2012年，加州開始解散一些「重建」機構。這些機構本是當地投資和重建貧困區域的機構，可是法律規定，他們應該向市政府提供有保障的現金流，用於補貼住房--高達房產稅增加額的20%。結果這些機構紛紛結束，加州經濟適用住房最大的非聯邦資金來源也隨之結束。

根據加州住房合作組織的數據，加州對建造經濟適用房的投資，從2013年均$13億，下降到2018年的少於$5億。紐森執政期間發行了新債券、採取了罕見的稅收措施，以及預算充足時的一次性大量融資。然而，為加州低收入群體建造住房的成本仍在快速上漲，經濟適用房倡導者仍然希望有長遠的資金來源。

大家對這個問題的看法不一致，所以很難就解決方案達成一致的意見。詢問一些政客，他們會責怪當地那些NIMBY阻撓者。有人主張把一些允許當地人發言的程序除掉。然而，支持這些政府規章的人很多，除了老式的NIMBY派，還包括：環保分子、建築業團體、反高檔化人士--他們多少希望保持原狀，市政府也不想放棄任何干預機會。

也許你還不知道有個1978年通過的加州13號法案，影響了加州生活的方方面面。那個提案把房產稅限制在房屋購買時價格的1%，並將每年稅率的漲幅限制在2%。這樣一來，市政府把地批給住宅建造商，從稅收角度看就遠不如批給商業建造商。不過，立法分析辦公室調查結果說，一個城市對不動產稅或銷售稅的依賴並不能很好地預測其土地使用決策。

即便如此，較低的房產稅率使得許多房主能夠繼續持有價值飆升的房屋。這也意味著擁有大房子的空巢者不必忙著縮小住房規模，他們為新買家騰出空間的財務壓力很小。限制房產稅的另一個後果是地方政府需要尋找其他資金來源，比如向房地產開發商徵收費用。平均而言，加州徵收的開發商費用是全國最高的，使得建造新房屋變得更難。

論到加州有關法令，州政府從前覺得蓋造房屋應該由地方政府的決定。但自從2017年以來，越來越多的州議員得出結論，州政府需要確保加州建造更多的房屋，即使這意味著要壓倒不情願的地方政府、環保人士和工會。他們新近通過的法案從根本上有很大改革，雖然在推動建造方面仍進展緩慢。這些法案列出來：

• 2018年的一項法律賦予州政府住房監管機構更多權力，迫使地方政府規劃更多的住房開發。
• 2019年的一項法律允許每個後院建造ADU(附屬住宅單元)，使地方政府比較難以阻止房主擴建。
• 2019年的另一項法律限制了部分(而非全部)房東每年可以漲多少租金。
• 2019年的另一項法律禁止地方政府減少境內已經允準建造的房屋總數。
• 2020年一項法律允許開發商大幅增加建房密度，只要屬於「可負擔」。
• 2021年通過了一項法案(SB 9)，要求各城和郡允許在指定為單戶住宅的地業上建造複式住宅(duplexes)。
• 2022年的一項法律允許商業區的倒閉企業樓房改建為公寓大樓。
• 2023年，舊金山有位參議員更新了一項2017年法律，擬建的公寓若有一些單元留給低收入租客，則免於環境訴訟或地方審查。