美國住房危機的來歷

經濟學家Andy Serwer在《市場觀察》撰文，描述美國的住房危機原原本本--他說這是多年來釀成的。下面是他文章的大意。

紐約州曾經有個「房租太他媽的高」黨，你聽說過嗎？The Rent is Too Damn High Party創始人James McMillan競選過兩次紐約市長，一次紐約州長，甚至競選過美國總統。Serwer說McMillan雖然沒有勝選，他還是挺成功的，因為他抱怨房租太高屬於事實，也被流行文化接受，成為很多節目的素材之一。

現在看McMillan更加正確了。30年前他認為房租太高，今天也太高。總之，即使美國的住房問題還沒有達到危機程度，也差不多了。我們面前的這一趨勢不知為何沒有引起注意。一方面，《紐約時報》每週都報道房租難以負擔或全國無家可歸者等問題，另一方面，這些還沒有引起包括總統在內的政治家的太多關注。也許是因為受衝擊最大的人都處於國家經濟的低端。

數字不說謊。St. Louis聯邦儲備銀行的數據顯示，自1984年以來，美國城市地區的租金漲幅超過通貨膨漲率一倍，比家庭收入的增長快了兩倍，而住房成本的飆升速度更快。

在過去二十年裡，新房屋的數量基本跟不上人口的增長，2008-2009年的金融危機加劇了這一差距。《USA Facts》這樣描述：「大蕭條之前，新增人口與房屋建設的比例大約為2:1，也就是說，每建造一棟新房屋，就會增加兩口人。2007年後，房屋建設數量下降了50%還多，人口增加比例上升到5:1。在2011年，美國房屋建造數量達到了過去20年來的最低點--那年建造了48.3萬套房屋。」

不算湊巧，那年美國的住房情況，是房子太少，造價太高的房子租金太高。Redfin地產公司的數據顯示，1月份的房屋平均成本比前一年同期增加了5%，達到$402,343美元。相對而言，無論是租房還是買房，人們用來支付房費的錢少了。

Brookings學會高級研究員Jenny Schuetz著書《Fixer-Upper: How to Repair America’s Broken Housing Systems》，指出四方面的主要挑戰。首先是住房短缺--專家說住房短缺問題正在惡化，目前已短缺了近400萬套住房。Scheutz說，這是因為繁瑣的分區法(zoning laws)和建築工人的缺乏。

其次是現存房屋的老化--先前建造的房屋的平均使用壽命為40年。第三是低收入美國人的負擔能力--兩個引人注目的統計數據說明了這個問題：最貧窮的20%家庭將收入的一半以上用於住房，目前已有創紀錄的65.3萬名美國人沒有住房。

最後，高房價和高房貸利率使得年輕的首次購房者無法購買。較高的利率讓那些本來可能換較昂貴房子的人不動，因為他們的貸款利率已鎖定在30年低息3%。

值得注意的是，英國、荷蘭和整個歐洲的住房短缺也很普遍，原因和美國類似。上個月，Scheutz在一個聯合的經濟小組委員會上作證，題為「重建美國夢：增加經濟適用住房供應」的聽證會上作證，她把主要責任歸咎於糟糕的分區法：

「美國的住房短缺不僅僅是市場力量的結果。 美國各地政府採取的政策讓很難蓋造更多的房屋，分區法和建築規範等政策100多年來，規定哪些地點可以建造何種結構等等，隨著時間的推移，這些法律變得越來越複雜，限制越來越多。」

Scheutz說，獨門獨戶區是最有問題的分區做法之一，美國城市和郊區超過四分之三的土地專門為獨戶住宅保留，也就是說，在那裏建造排屋、多戶住宅和大小公寓樓都屬違法。雖然過去幾十年來這類限制並沒有抑制住房增長，因為市政區域仍有可用空間，但那些地方現在已經被建造了。

「另一個問題是開發過程變得更加困難，為了獲得建造新居民區或新公寓樓的許可，開發商必須走在社區前面，提出計劃，收集反饋並獲得冗長的環境審查。」

另外，現有的(獨戶)居民通常不贊成在他們的區域加蓋住房或改變社區。很多規則要求嚴格，而且給已住在社區中的人賦予了很大的權力，使得在那些城區加蓋住房變得非常困難。

買房和租房難帶來旺盛的需求和緊張的供應，這給投資房屋建築的人帶來持久的繁榮。過去十年，幾乎所有主要住宅建築商的股票表現都勝過一般市場。考慮到所有這些根深蒂固的宏觀因素，從長遠來看這一行業持續強勁也就不足為奇了。

Scheutz指出，有些藍色城市像Minneapolis和Portland，以及蒙大拿州和佛州等紅色州的分區改革開始取得進展，但進展緩慢。「我們的住房短缺已經醞釀了40年，我們的分區法存在的時間更久，扭轉這種局面需要一些時間。分區改革會在五到十年內產生更多住房，但這並不是個快速、簡單、容易的方案。」(藍色代表民主黨當政，紅色代表共和黨當政。)

Serwer先生這篇文章沒有談到氣候變化對房屋建造的影響：大片地區將成為不宜居住，那些地區的人民必須搬遷，因而徹底改變房屋市場的形勢。