加州YIMBY蓋造輿論獲勝

解決住房短缺是個民生大計，但在實現細節上有很多爭論。YIMBY是近年來Yes In My Back Yard(同意在自家附近蓋造房屋)運動的縮簡，最近在民主黨黨內相對於(不同意的)NIMBY來說大獲全勝。

副總統Kamala Harris(賀錦麗)在全國民主黨大會上說，「我們若想讓更多的年輕人買房比較容易，就要建造更多的公寓，並清除一些過時的法律規條，這些法律規條讓建造便宜住房困難重重。」她宣布「要結束美國的住房短缺問題」。現在賀錦麗的競選更加強調這個問題，在選票的主要爭奪州發起「住房閃電戰」的廣告。

民主黨內高級官員相信，美國的住房短缺正在引發普遍負擔不起的危機。二十年來，各種學術研究、智庫報告、房地產行業分析和國家立法都得出同樣的結論：房價和租金上漲是房屋供應減少的結果。這次全國民主黨政治家願意強調這個問題，而州和地方的民主黨人在這個問題上仍存在嚴重分歧。

上星期，支持蓋房的YIMBY派舉辦了一場YIMBYs for Harris視訊電話競選籌款會議，科羅拉多州州長Jared Polis、馬里蘭州州長Wes Moore、舊金山市長London Breed和夏威夷州參議員Brian Schatz等知名民選官員在會上發表了贊成意見。

對於習慣了在市政廳運作、在州議會大樓搞兩黨交易的YIMBY運動來說，這種新式全國視訊注意力也許有些令人不安。Open慈善機構的首席執行官Alexander Berger一直贊助蓋房運動，很高興民主黨在這個問題上有共識，但擔心YIMBY認同賀錦麗和民主黨精英，會不會讓這個運動成為一個兩極分化的問題？共和黨州立法委員是否可能反對支持蓋房的法案？

今年早些時候，拜登總統的國情咨文沒有在住房問題上採取強硬立場時，一些YIMBY運動倡導者鬆一口氣。許多人在大會期間在X和其它社交媒體平台上慶賀，而另一些人則悄悄擔心會出現強烈反對。

住房開發法規通常由州和地方政府負責。儘管政府可以幫助融資，特別是經濟適用房的融資，並可以用聯邦資金推動各州採取比較好的政策，但大多數專家認為，聯邦的合理幹預可能會產生邊際效應，從政治上採取更強有力的措施幾乎不可能。

那些擔心住房政策黨派化的人其實誤讀了住房短缺的政治經濟學。負擔不起的危機是由民主黨主政的州和城市引發的。隨著人們被迫從舊金山和波士頓等昂貴城市遷出，轉向比較便宜的地方，就對那裡的住房價格造成上涨壓力。但搬遷的主要缺點，是人們因房屋價格過高而無法住在最適合的工作地點附近時，就會阻礙整個經濟，讓生產力、工資和GDP增長都受到影響。

其實，反對住房改革恐怕引起更嚴重的兩極分化。新澤西的民主黨參議員Cory Booker建議為願意更新分區規條，讓蓋造比較便宜的住房容易一些(多蓋公寓、少蓋豪華獨立院落等等)的區域提供補助資金，川普總統總是說民主黨人想要「摧毀市郊」，結果支持川普的蒙大拿州去年成為實現分區規章改革的先鋒，通過立法開始解決住房危機。

沒錯，一些有用的法案可能會失敗，特別是在共和黨主政的州議會中。但支持住房改革的運動最近最大的失敗不是來自共和黨，而是來自亞利桑那州州長Katie Hobbs，她是一位民主黨人，否決了一項龐大的兩黨都贊成的住房改革法案，引發進步派和保守派的強烈反對。

共和黨人一般希望發展商業和經濟，這可能會讓他們走上支持住房改革的政策道路。即使川普表示不支持，德州和佛州等紅色州也不太可能堅決反對住房發展。

在全國競選的情況下有個常見的問題，就是贏得會議上的思想之戰未必會轉化為成果進展。民主黨人總的來說，比較喜歡提供補貼，使人們能夠負擔得起現有的商品或服務。然而住房危機從根本上來說是一個供給問題，藉著將負擔不起與住房短缺聯繫起來，賀錦麗反駁了許多投反對票的民主黨人--那些人總是否認住房短缺的問題，認為重新分配現有的住房就行。

賀錦麗並沒有放棄補助，她提供首付援助的政策看來很受歡迎。但在房屋供應有限的市場中，大幅補助會導致房價上漲。有一項針對低收入住房市場的研究發現，補貼較大的地區租金成長較快。為了防止首付援助因房價上漲而被業主拿去，補貼需要在新住房建成後啟動。

無論如何，支持住房改革運動所面臨的最大障礙，是許多重要的住房改革立法勝利尚未立即轉化為更多的房屋建造。房地產市場可能需要較長時間才能跟上法律變化，而調整地方政府的方向還需要持續的政治努力。

1982年，加州有項法案將住宅附屬單元(ADU)合法化。但這條法律允許頑固的地方政府制定標準，以至於加蓋成本過高。加州YIMBY組織的一份報告發現，「大多數地方司法管轄區都設了繁重且難以達到的標準，以致34年來很少的ADU獲得批准。」比如，有的城市只允許在院落大於7,500平方英尺時才可建造ADU等等。

立法委員試圖搞更多改革，但收效甚微。最後，在2016年和2017年，一系列新法律推動城市允許更多的ADU。最後，從2017年到2021年，加州新建了68,000個ADU。到2022年，加州建造的住宅中近五分之一是ADU。

這種政策微調對於摸清楚施工障礙是必要的。如果市政府本身有動力成為多蓋造住房的合作夥伴而不是攔阻，那就更好了--這是民主黨關於住房政策的全面新基調令人興奮的原因。

本文內容取自《大西洋報》的報導：The YIMBYs Won Over the Democrats。

總而言之，改善普通美國人的住房問題不應該是黨派問題，無論你支持哪個黨，假如你不希望無家人士來住在你家附近街上，你應該贊成YIMBY派的政策，也就是多蓋造公寓、聯排屋、幾戶共享基本設施的那種相對獨門獨院而言比較密集的民居--即使這可能影響到你自家物業價格的快速飛漲。